UniverHelper.RU

Сайт для студентов. Здесь Вы найдёте всё, что нужно для обучения

Регистрация земельных участков (земельная регистрация) в США.

В Соединенных Штатах Америки система правовой земельной регистрации основана главным образом на совершении сделок между частными лицами и регистрации актов сделок, обычно сопровождающаяся съемкой земельных участков. В соответствии с решением Конгресса США, принятым в 1785 году, правительство США приступило к съемке общественных земель в прямоугольной системе с делением земли на квадраты размером миля на милю. Границы обозначались на местности. Полевые записи и планы регистировались и хранились в Министерстве внутренних дел. Однако кадастр так и не был создан. Система не основывалась на геодезическом контроле либо на официальной системе плановых координат.

Основным мотивом создания общественного реестра документов было стремление поощрить передачу прав собственности на земельные участки от государства частным лицам и обеспечить гарантию безопасности и надежности этих прав. Однако система регистрации не всегда развивалась в соответствии с этими потребностями. Скотт (Scott 1981) описывает ситуацию следующим образом:

В ранние дни колонизации существовало четкое понимание существенной роли «государственного архива» как средства обеспечения надежности прав собственности частных лиц на землю. Обычно в числе первых распоряжений вновь создаваемых органов местного правительства было назначение лица, ответственного за регистрацию документов, и землеустроителя, или представителя генерального землеустроителя. Землеустроитель готовил описание границ объекта собственности, документы и соглашения, касающиеся определяемой собственности, помещались в государственный архив для индексации и для постоянного доступа публики.

К сожалению, полному и точному ведению этой документации не уделялось достаточно времени и внимания, поэтому многое было не доведено до конца либо не сделано вообще. Никакого внимания не было уделено и другим аспектам создания многоцелевой земельно-информационной системы, поэтому в ранних записях не просматривается современная концепция такой системы. Даже вездесущая и имеющая первостепенное значение система налогообложения земель была создана позже и независимо от системы земельной регистрации, и даже сегодня она функционирует с наименьшей степенью координации между налоговой службой и архивом…Таким образом, информация о земле собиралась

clip_image002

Рис. 5.4 План страхования правового титула, заверенный частным землеустроителем (Greulich 1983)

 

различными, не связанными между собой службами, и записывалась с использованием различных систем ведения документации. С ростом объемов и сложности записей росла и проблема доступа к необходимой информации о конкретных участках.

В настоящее время, как государственные служащие, так и многочисленные пользователи государственных архивов приходят к единому мнению, что традиционная система ведения записей, которая все еще господствует в большинстве местных органов власти, не отвечает современным потребностям в свободном доступе к информации, и что возможно и необходимо осуществить реформу многочисленных систем индексации и размещения документов.

Предпринимались серьезные попытки ввести систему регистрации правовых титулов, но до настоящего времени они увенчались ограниченным успехом. Около 15 штатов приняли статут Торренса, но т.к. регистрация является добровольной, а затраты на поиски и установление правовых титулов высоки, регистрация обычно не проводится.

Взамен этого обычным является страхование правового титула. Частные компании, каждая из которых главным образом работает в одном штате, ведут собственные земельные записи. Они составляются и обновляются опытными сотрудниками, ежедневно извлекающими информацию из официальных документов. Таким образом, страховые компании дублируют составление и содержание государственных земельных записей целых районов и даже целых графств, создавая свои частные банки правовых титулов. Если архивы подтверждают подлинность правового титула, компания может его застраховать.

В последние десятилетия объемы деловых операций таких компаний чрезвычайно возросли. К 1980 году по сведениям Гройлиха (Greulich 1983) годовой объем деловых операций достиг 1,26 миллиардов долларов. Гройлих также отмечает, что компании ведут не только записи, но и производят землемерные работы.

Самым большим недостатком землемерных работ, проводимых страховыми компаниями, является то, что они носят частный и ограниченный характер. Частный землеустроитель производит очень точную полевую съемку участка земли, подлежащего страхованию, в строгом соответствии с жесткими стандартами. Затем на основании изучения записей, относящихся к границам общественных земель и расчетов полевых записей, готовится план границ большого масштаба (от 1:500 до 1:2000). Лицензированный землеустроитель гарантирует своей профессиональной компетенцией страхователю, владельцу, арендатору и/или кредитору, что границы собственности, обозначенные на его плане, являются точными (Рис. 5.4). К сожалению, земельный участок остается не скоординированным со смежными участками, обмеры которых не проводилась. Обычно не имеется крупно масштабной кадастровой карты, как в Германии или Швейцарии, по которой может производиться сверка межеваний, осуществляемых страховыми компаниями. План страхования правовых титулов становится собственностью частной страховой компании, которая хранит его в собственном банке данных для внутреннего пользования. Владельцы смежных участков редко знают о его существовании.

В настоящее время в США обсуждается возможность использования этих материалов для создания земельно-информационной системы, в основе которой лежит участок земли. Одной из причин является потребность в лучших картах и записях для целей налогообложения. В 70-е годы в графстве Форсайт (Forsythe County) под руководством Бюро регистрации документов началась обширная модернизация и интеграция всех земельных записей в архивах графства, сопровождающаяся внесением данных, ранее в них не содержавшихся. Несколькими годами позже была разработана программа управления земельными записями штата Северная Каролина. Программа стала возможной благодаря принятию ряда законодательных актов, обеспечивающих техническую и финансовую поддержку графствам. Позднее еще в нескольких штатах стали создаваться интегрированные программы ведения земельных записей, что позволило внедрить по-настоящему многоцелевую систему с унифицированным идентификатором земельного участка и централизованным каталогом (Scott 1981).

В качестве примера можно привести графство Вайндотт (Wyandotte County) в Канзасе, где создана система земельных записей на уровне земельных участков. Основными компонентами системы являются карты участков масштаба 1:1200, многоцелевая универсальная база данных о 66 000 участков, топологически кодированный файл оцифрованных границ участков. Система работает в нормальном режиме и ежедневно обновляется (Rhodes and Crane 1984). Другим примером является система, созданная в графстве Лейн (Lane County) штата Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на едином наборе базовых карт и координатной опорной сетке. Файл участков включает все участки графства, находящиеся в собственности или в пользовании. Атрибуты данных содержат налоговые карты, номер участка, тип землепользования, число единиц проживания, координаты периметра и центроида участка. Файл адресов является полным списком всех адресов, а сводный файл с геокодами содержит всю обычно требуемую кодируемую информацию, такую как: зонирование, области посещаемости школ, переписные районы, границы городов, систему обозначений на планах, постройки, почвы, схемы заводнения и т.д. Он также включает оценочную налоговую стоимость и информацию по определению стоимости, такую как стоимость земли и ее развития (Swank 1983).

Национальная комиссия по исследованиям многоцелевого кадастра (The National Research Council Panel on a Multipurpose Cadastre) изучила потребности и процедуры создания такого кадастра и его стандарты и разработала рекомендации (1980, 1982). По Дюкеру и др. (Dueker et.al. 1986) рекомендации национальной комиссии помогли достигнуть консенсуса по следующим вопросам:

Создание единой системы присвоения участкам уникальных номеров

Создание индекса земель

Содержание файла оценки и потребность в стандартизованном определении данных

Геодезическая опорная сеть и уплотнение разметки

Основные картографические процедуры

Структура уровней кадастровых данных

Пространственно зарегистрированные уровни других земельных данных.

Интересно поэтому отметить, что, даже хотя англо-саксонские страны и страны континентальной Европы при создании кадастра и земельно-правовых реестров шли разными путями, их системы обладают целым рядом схожих характеристик. Англо-саксонские страны никогда не имели кадастра, но там наблюдается тенденция к созданию крупномасштабных систематических карт, показывающих границы участков, и соотнесенных с записями, содержащими, главным образом, такие технические данные как номер участка, его площадь, тип землепользования и координаты границ. Более того, европейский кадастр — это скорее описание собственности, чем данные об оценке, тогда как регистрация прав на землю, основанная на кадастровых единицах, характеризуется тенденцией сближения с системой регистрации правовых титулов. В обоих случаях важное значение для информационных систем, использующих обозначенные земельные участки, имеют кадастровые карты и записи. Автоматизация и развитие компьютерной техники значительно увеличили потенциал использования единиц с уникальной идентификацией как средства интеграции различных реестров и для географической привязки всех этих данных. Главная потребность одна, и она не зависит от исторического или институционального развития.

После рассмотрения истории развития вопроса в разных странах мы перейдем к обсуждению выгод введения или усовершенствования кадастровых/земельно-правовых регистрационных систем (Гл. 6 и 7), а затем к анализу экономической осуществимости (Гл.8).

Обновлено: 26.03.2019 — 02:13

Добавить комментарий

Образовательный сайт © 2019