UniverHelper.RU

Сайт для студентов. Здесь Вы найдёте всё, что нужно для обучения

Регистрация земельных участков в зарубежных странах. Содержание земельного реестра. Формы земельного реестра. Ведение земельного реестра.

Регистрация земельных участков

Целью процесса признания правовых титулов является создание реестра прав на землю с высокой степенью законной силы. Это кажется самоочевидным, но это не так. В некоторых странах, например, Непал, Индия и нескольких других, осуществляются тщательные кадастровые съемки, включающие большие объемы работ по признанию правовых титулов. Но конечным результатом становятся земельные записи, предназначенные для целей налогообложения, а не для осуществления регистрации прав, таких как закладные и т.д. Это можно объяснить с исторической точки зрения, но все же такие записи обладают только некоторыми преимуществами законченного и надежного реестра правовых титулов. Иногда за систематическим признанием правовых титулов следует добровольная регистрация, которая означает, что в реестр будет включена только часть участков. Это, несомненно, снижает ценность реестра.

Необходимо подчеркнуть, что результаты процесса признания правовых титулов, включающие не только права собственности, но и другие права, связанные с землей, должны автоматически и как можно быстрее переноситься в земельно-правовой реестр. Если процесс признания правовых титулов является систематическим, конечной целью должно быть создание реестра правовых титулов. Далее мы подробно обсудим этот вид реестра. Затем будут приведены различные точки зрения на процедуру регистрации, особенно на проблему обновления реестра, т.е. его ведения. Вопросы автоматизации реестра будут рассмотрены в главе 13.

Содержание земельного реестра

Мы уже обсуждали кадастровую документацию и карты ранее, здесь же мы сосредоточим наше внимание на записях.

Даже в правовом земельном реестре необходимы некоторые технические описания собственности. Единица собственности должна быть однозначно идентифицирована, и для этого используются различные системы. В большинстве частей США, например, земля разделена на квадранты, размером миля на милю, которые называются по их географическому расположению. Обычно квадранты далее подразделяются на четверти: NW (северо-западная), NE (северо-восточная), SW (юго-западная) и SE (юго-восточная). Следующее подразделение может быть описано как NWI/4SWI/ 4, то есть северо-западная четверть юго-западного квадранта и так далее. В некоторых других странах используется идентификация по координатам. Однако, наиболее распространенным способом является нумерация участков. Числа должны быть простыми и легко определяемыми. Следовательно, они должны соотноситься с административными единицами, которые обычно разделяются на районы, или секции. В сельской местности такие секции могут состоять из деревень или частей деревень; в городах они состоят из городских кварталов, улиц или других естественных единиц. Им присваиваются номера или названия. Предпочтительно, чтобы размер района был настолько мал, чтобы номер участка не превышал 1000. Эти вопросы далее обсуждаются в Приложении A.

Впоследствии, однако, число участков будет увеличиваться из-за разделов. В этом случае обеим частям участка или только новому участку может быть присвоен самый близкий доступный номер. Но этот метод приводит к некоторой беспорядочности в регулярной нумерации, и может затруднять определение местоположения участка на карте. Другим методом является присвоение дополнительных номеров или дополнительных символов. Это облегчает определение местонахождения участка на карте, поскольку не нарушается первоначальный порядок. Но в случае чрезмерных разделов это может, конечно, привести к использованию довольно сложных комбинаций.

Регистрационная карта также является частью уникальной системы идентификации. Иногда, как в Австралии, карта вычерчивается на сертификате собственности, оригинал которого сохраняется в бюро регистрации, а копия, выдается владельцу. Более часто регистрационная карта располагается на картографических листах либо как карта отдельного участка, либо как общая карта всей секции или области стандартного размера. Для сельской местности обычно применяются масштабы от 1:2500 до 1:5000, а в городских или густо заселенных областях используются большие масштабы. Даже при проведении фотограмметрической съемки обычно используются контурные карты. Однако, в качестве регистрационных карт можно применять и ортофотокарты.

Если в стране уже существует официальная система земельного кадастра или реестра собственности, регистрационные карты являются частью этой системы. Помимо карт в кадастре содержится также основное описание собственности. Оно может ограничиваться номером участка, его местонахождением, областью и номером ссылки на первоначальный акт передачи государственной земли или межевания, или другой способ создания участка. Но он может содержать и более подробную информацию, такую как количество пахотной земли, классификацию земель, стоимость земли или налоговую стоимость, сооружения, и т.д. В этом же реестре или в реестрах, с ним связанных, могут приводиться дополнительные сведения о регулировании планирования, состоянии сооружений, координатах или точках центроида участка, экологическая информация, некоторые права, связанные с данной собственностью, как, например, право прохода и другие сервитуты, доля в общей собственности и так далее. Уникальная идентификация делает возможным объединить все виды информации о собственности в общую систему и последовательно расширять ее. Часто такая система состоит из основного реестра, содержащего несколько существенных данных об участке, и системы связанных с ним реестров с дополнительной информацией.

Если существует такая отдельная система описания земельных участков, земельно-правовой реестр не должен дублировать описание собственности, в нем должны просто приводиться уникальные номера объектов собственности и каждому участку должен отводиться отдельный лист. Однако, при отсутствии кадастра или официальной системы земельных записей, определенное описание собственности обычно содержится в самом правовом земельном реестре. В нем тогда имеется раздел объектов земельной собственности с названием административной единицы, названием или номером квартала, номером участка, района, историей создания участка, объектами, прочно связанными с землей, и т.д.

Земельно-правовой реестр типа реестра правовых титулов также содержит раздел собственников, включающий имя и (часто) адрес владельца, номер акта сделки, при которой владелец получил правовой титул, часто дату сделки и покупную цену, и часто информацию об ограничениях, налагаемых на право распоряжения собственностью. Обычно специальные обременения, связанные с данной собственностью, записываются отдельно в разделе обременений, содержащем информацию о закладных, выплатах, арендах и т.д.

Разграничение каждого раздела в правовом реестре не фиксировано. В некоторых странах, права собственности и права использования или долговременной аренды записываются в отдельных реестрах, иногда на отдельных листах одного реестра, а иногда на одном листе, но в разных разделах. Так, во многих Европейских странах, арендные договоры заносятся в раздел обременений. Сервитуты могут быть показаны в разделе собственности или в разделе обременений, частично в зависимости от того, насколько прочно они связаны с собственностью. Если сервитут основан на соглашении между двумя сторонами и получает приоритет согласно дате регистрации, целесообразно внести его в раздел обременений. Если, с другой стороны, сервитут имеет силу против всех сторон, не зависит от даты регистрации и таким образом является зафиксированной частью самой собственности, его лучше записать в разделе описания объекта собственности. Сервитуты и старые права, связанные с собственностью, могут иметь силу и без регистрации и тогда они трактуются как первостепенные интересы. В таких случаях, характер приоритетов должен быть обозначен законодательно.

clip_image002

Рис. 11.1 Немецкий реестр правовых титулов, опись собственности и реестр собственников (Simpson 1976).

Формы земельного реестра

Форма как таковая может меняться. Нет оснований полагать, что реестр может вестись только на бумаге. С развитием современной компьютерной техники, реестр может быть заменен электронным банком данных. В настоящее время такая система используется в Швеции. Саму обработку данных мы рассмотрим ниже.

Однако, при ведении ручного реестра каждый земельный участок должен иметь отдельную страницу в книге или карточку. При фрагментации, когда каждый собственник имеет много земельных участков с разными номерами, наличие такого же количества страниц в реестре непрактично, особенно, когда залоги или другие имущественные права распространяются на все владение. В системах европейских стран, целое владение одного собственника часто заносится на один лист, содержащий номера всех включенных участков. При использовании листов они прочно не скрепляются, а хранятся в отдельном виде и располагаются в соответствии с номерами участков. Это иногда вызывает возражения из-за безопасности, но весь предшествующий практический опыт указывает на небольшой риск того, что какие-либо страницы исчезнут или перепутаются. Если книга уже переплетена, в нее всегда трудно поместить новый материал.

Система хранения записей на отдельных листах может быть подобна той, которая используется в Кении, и состоит из листов размера 30 см в ширину и 15 см в высоту, где разделы, характеризующие объект земельной собственности и собственников, расположены на одной стороне, а раздел обременений — на другой (см. рис.11.2). Ограниченная высота листов и тип переплета делают видимыми самую низкую строку с номером участка и именем первого владельца, сама обложка в два раза выше листов, которые последовательно вставлены, начиная с более низких уровней. Лист, таким образом, легко найти, и одна книга может содержать до 1000 листов. Не представляет труда вставить новый лист или заменить старый на новый, показывающий только текущие права, в то время как старый лист может быть переплетен. Существует тенденция хранить непосредственно в реестре только современные данные, а ‘исторический’ материал хранить отдельно. Эта тенденция станет еще более очевидной в связи с переходом к автоматической обработке данных.

Альтернативной системой являются индексные карточки. Английские реестры, например, хранятся на индексных карточках, которые собраны в выдвижных ящиках. Обычно там хранятся только карточки с текущей информацией, в то время как старые карточки хранятся в архиве. Это создает удобство при работе с реестром, но также увеличивает риск утери карточки или ошибки при ее размещении. Можно привести много таких примеров, включая и развивающиеся страны, особенно, когда реестры открыты для общественности.

Уже говорилось о том, что участки в реестре располагаются в соответствии с номерами. Важна возможность извлечения информации о том, сколько земли принадлежит каждому владельцу в одной деревне или секции. Поэтому необходимо вести индексацию владельцев. Она может использоваться при экономической оценке, в сельскохозяйственной и другой статистике, при поиске, а также при проверке правового статуса земли и сделок с ней.

В большинстве реестров хранится книга ежедневных записей (книга заявлений), показывающая дату и время подачи заявления на регистрацию. Она может использоваться не только в ежедневной работе, но также и при рассмотрении вопросов установления приоритета. Заявлению и прилагаемым документам присваивается номер, к которому позже делается сноска непосредственно в реестре.

Обычно, копии документов хранятся в реестре. Для этого могут использоваться различные системы. В странах Восточной Африки, например, для каждого зарегистрированного участка заводится специальное дело, где собраны акты сделок и другие документы, касающиеся земельного участка. Это удобно на ранних стадиях, но через некоторое время начинает затруднять работу, если не организована регулярная проверка дел и извлечение старых документов, что, конечно, создает большой объем работы. Целесообразнее регистрировать документы в хронологическом порядке, как это, в основном, делается в Европе. Поскольку каждый акт сделки непосредственно заносится в реестр в соответствии с его датой, то в такой системе очень просто найти любой документ.

Из-за опасности пожара и др. должна существовать какое-либо дублирование реестра. В случае ведения реестра вручную при наличии денежных средств может использоваться микрофильмирование и другие виды копирования. Естественно, что эти копии должны храниться в отличном от самого реестра месте, при возможности в другом здании.

Один из методов дублирования состоит в выдаче владельцу сертификата, удостоверяющего его право собственности (или залога и т.д.). В системе Торренса обычной практикой является выдача первому владельцу в момент первой регистрации дубликата листа реестра. Также иногда требуется выдача этого сертификата и его передача новому владельцу при проведении сделки и ее регистрации. Обсуждался вопрос, являются ли такие сертификаты важными или даже желательными. Справедливо подчеркивалось (см., например, Lawrance Mission 1966, с.72), что запись в реестре и только запись доказывает право собственности. Сертификат на землю является просто доказательством того, что в реестре была произведена запись во время выдачи сертификата. Он не должен быть обязательным. Сертификат может, однако, использоваться как дубликат, и как доказательство владельцу, что дело улажено. Он также полезен с той точки зрения, что владелец всегда может обратиться к нему, чтобы проверить официальный номер своего участка, который труден для запоминания.

image

image

Рис. 11.2 Кенийский реестр правовых титулов

Сертификаты также служат своего рода пропагандой регистрации и усиливают чувство того, что сама регистрация является естественным способом защиты прав собственности.

 

Ведение земельного реестра

При обсуждении кадастра и регистрации прав на землю все внимание обычно сосредоточено на решении проблем их создания или радикального улучшения. Это вполне естественно, поскольку процесс создания кадастра требует принятия важных решений и больших материальных затрат, а успех всей системы в значительной степени определяется тем, как она спланирована.

Однако, ценность реестра в большой степени зависит от условий его дальнейшей эксплуатации. Если он постоянно не обновляется, то его ценность быстро уменьшается. Это особенно справедливо для системы регистрации правовых титулов. Наиболее существенная деталь такой системы состоит в том, что лишь зарегистрированные правовые титулы имеют законную силу. Если система не обслуживается должным образом, она становится ненадежной.

В то же время следует признать, что существуют трудности в обновлении земельного реестра. Собственно говоря, в этом преуспели немногие развивающиеся страны. Проблемы обновления также остро стоят и для фискальных реестров. Примеры найти легко, например, из налоговых обследований в Индии. Но если сбор налогов является эффективным, то произошедшие изменения в правах собственности рано или поздно станут очевидными. Налоги, следовательно, являются сильным корректирующим инструментом.

Но более трудным является процесс обновления правового земельного реестра, как для короткого промежутка времени, так и для долгосрочной перспективы. Правительство может не осознавать, что правовой земельный реестр так же важен, как и налоговый. И, несмотря на то, что целью регистрации является охрана права частной собственности, владельцы могут не до конца понимать значение регистрации сделок. Это особенно справедливо в отношении слабо развитых стран, где передача земельных участков за пределы семьи, залоги и другие способы использования земли в качестве гарантии перед другой сделкой все еще не являются широко распространенными. Стоимость земли там обычно довольно низка даже, чтобы нести издержки регистрации. В таком случае возможности получения кредитов не очень высоки. С ростом населения, общим развитием и коммерциализацией земли положение скорее всего изменится, но тем временем должны быть предприняты некоторые шаги для устранения препятствий, стоящих на пути регистрации, для того, чтобы сделать ее более выгодной и гарантировать внесение происходящих изменений.

Некоторые из этих шагов обсуждаются ниже.

1. Регистрация должна обеспечивать решающие преимущества. Первое – это защита прав. Но для этого регистрация должна быть обязательной и являться абсолютным условием признания законности сделки, осуществленной с землей. Регистрация должна также являться окончательным доказательством того, что человек, занесенный в реестр – держатель тех имущественных прав, которые зарегистрированы, и эти права должны гарантироваться государством. После создания системы регистрация должна также стать необходимым условием получения ссуд под залог земельного участка. Это условие может также распространяться на различные виды субсидий.

2. Процесс регистрации и связанные с ним операции должны быть простыми. Это включает выдачу документов о передаче земельных участков и о других сделках с землей. Местные традиции могут требовать применения особых юридических терминов и оборотов, что приводит к усложнению документов и к необходимости в помощи специалистов. Опыт Австралии, Кении и других стран показывает, однако, что в большинстве случаев, вполне возможно использовать стандартные формы для регистрации разнообразных сделок с землей. Например, согласно английскому Положению о земельной регистрации (English Land Registration Rules) от 1925 года, все, что должен сделать продавец – это внести номер правового титула, цену продажи и имя покупателя непосредственно перед тем, как он сам подпишет документ (см. рис. 11.3). При желании он может внести изменения и дополнения. При наличии таких стандартных форм единственной юридической помощью, необходимой во многих случаях, является помощь регистратора. Часто такие формы заполняются сотрудниками регистрационных бюро.

Другой способ упростить регистрацию – это децентрализовать ее. Заявители не должны преодолевать большие расстояния для посещения регистрационной службы. С другой стороны, небольшие районы регистрации создают проблему набора компетентного персонала. Некоторые страны пытались решить эту задачу путем сбора заявок на регистрацию на местах в точно установленные дни недели или месяца при постоянном ведении реестра непосредственно в районном офисе.

Далее, регистрация может быть упрощена путем концентрации всех сведений в одном ведомстве. Очень часто продавцу необходимо посетить регистрационную службу, а также налоговые органы или даже органы местного самоуправления. В случае создания нового земельного участка

clip_image002[4]

Рис. 11.3 Форма, используемая в Англии, для регистрации передачи прав собственности

путем выделения его из большего по размеру, продавцу, вероятно, также придется подавать заявку на съемку этого участка. Лучшим решением является посещение заявителем лишь службы земельного реестра без дальнейших обязательств. Затем регистратор оповещает все заинтересованные ведомства, что позволяет лучше координировать их действия. Не менее важным является тесное сотрудничество между регистрирующими и землемерными службами.

3. В то же время необходимо, чтобы регистрационное бюро автоматически информировалось обо всех передачах земельных участков или их наследовании, рассмотренных судами, нотариусами, местными и центральными органами власти. Это особенно важно в случаях наследования, т.к. существует риск того, что в противном случае об изменениях в праве собственности на землю не станет известно. Иногда система усложняется из-за формального требования проведения регулярных полевых проверок и обследований с целью обновления реестра. Контроль над процессом регистрации может усилиться наделением регистратора полномочиями упорядочивать регистрацию в случае несоответствия. Дальнейшие проверки могут выполняться с помощью системы контроля над сделками с землей (во избежание значительной фрагментации, нарушений планировочных норм и правил и т.д.). Такие системы существуют во многих европейских странах, таких как Швеция, а также в других типа Кении, где сделки обязательно должны быть одобрены соответствующими ведомствами.

Кроме того, в странах, ведущих записи о периодических налоговых сборах или других платежах за землю, имеется еще один инструмент контроля. Поскольку никто не хочет делать лишние выплаты, такие записи обычно бывают достоверными и, таким образом, обеспечивают ценный способ проверки земельных реестров. Фактически это является причиной введения налоговых платежей на землю, когда в стране создана система регистрации правовых титулов. Регистрация правовых титулов не только является условием для земельного налогообложения, но также увеличивает потребность в нем.

4. В этой связи приобретает значение проблема стоимости. Даже хотя первоначальная регистрация, если она носит систематический характер, является бесплатной, естественно, что заявители должны оплачивать некоторые или все расходы по дальнейшей эксплуатации системы. Распространенной практикой является оплата гербовых сборов в дополнение к регистрационным взносам. Размеры гербовых сборов обычно рассчитываются как определенный процент от стоимости сделок, и иногда они очень высоки. Это сомнительная практика, особенно для бедной страны. Замечено, что при высокой стоимости регистрации, люди обычно избегают этой процедуры, и цена продажи, указанная в документах, значительно ниже фактической цены. Это не только сокращает доходы органов управления, но и затрудняет получение достоверной информации о ценах как основе экономической оценки. Следовательно, при создании в стране системы регистрации правовых титулов регистрационные взносы и гербовые сборы должны фиксироваться на довольно низком уровне. На начальном этапе от введения регистрации больше выгод получает общество, а не отдельные личности.

Кроме стоимости, эффективной эксплуатации земельного реестра могут препятствовать отсрочки. Как правило, в развивающихся странах при выделении новых земельных участков из старых, больших по размеру, возникают существенные временные задержки из-за нехватки геодезистов-землеустроителей. Уникальное описание земельного участка является неотъемлемым требованием системы регистрации правовых титулов, и, следовательно, должна быть укреплена землеустроительная база, для того, чтобы она соответствовала новым требованиям при создании такой системы.

Важно понимать, что вопрос стоимости системы не ограничивается только регистрационными взносами, гербовыми сборами и стоимостью землемерных работ. Общая стоимость съемки, регистрации и строительства зданий будет сравниваться с соответствующими издержками незаконного строительства. Средний человек, желающий построить приличный дом для своей семьи, может выбрать альтернативу за пределами институциональной системы, чем покупать участок на территории уже спланированного района, где требования к землемерным съемкам, регистрации, получению разрешения на строительство и использование зданий увеличат его издержки.

В заключение следует сказать, что надлежащая эксплуатация является определяющим условием функционирования земельного реестра. Для этого необходимы система подготовки кадров, персонал и материальные ресурсы, а также хорошо разработанные процедуры. Необходимо также предпринимать меры по повышению привлекательности регистрации для собственников, сокращения издержек и разработке различных способов контроля. Вообще, создание нескольких скоординированных систем, например, кадастровых записей и земельных реестров, облегчает процесс обновления всей системы.

Поэтому эксплуатация системы земельной регистрации не является узкой, технической проблемой: она связана с институциональной и организационной структурой, с образованием экспертов, политических деятелей и землевладельцев.

Обновлено: 28.05.2019 — 00:39

Добавить комментарий

Образовательный сайт © 2019