UniverHelper.RU

Сайт для студентов. Здесь Вы найдёте всё, что нужно для обучения

Регистрация земельных участков в англо-говорящих странах: Англии, Австралии и других.

Системы земельной регистрации в англо-саксонских странах представляют интерес по нескольким причинам. Во-первых, эти системы оказали сильное влияние на бывшие колонии и доминионы. К тому же, они во многих отношениях отличаются от континентальной системы, главным образом потому, что до недавнего времени кадастр был почти неизвестен в англо-говорящем мире.

Существуют основательные исследования исторического развития и современного состояния английского земельного законодательства и земельной регистрации. Развитие английского земельного законодательства, например, описано Симпсоном (A.W.B.Simpson 1961). Доусон и Шеппард (Dowson and Sheppard 1968) и С. Роутон Симпсон (S.Rowton Simpson 1976) приводят ценные документы о земельном законодательстве и земельной регистрации в странах, подвергшихся влиянию английской системы. Руофф (Ruoff 1968) и Лав (Love 1968) делают обзор английской и австралийской систем регистрации. Уильямсон (Williamson 1986) описывает текущие тенденции в австралийской системе. Следующие главы основаны на вышеуказанных источниках.

Земельная регистрация в Англии

Как уже отмечалось раньше, одна из древнейших земельных записей была составлена в Англии — знаменитая Domesday Survey — «Книга судного дня”, завершенная в 1086 году. Книга страшного суда представляет собой документ, замечательный для своего времени. Она содержит информацию, собранную для целей налогообложения, это своего рода кадастр без карты. Этот документ, однако, остался уникальным в своем роде и никогда позднее не пересматривался. В Англии и в тех странах, которые последовали английским традициям, никогда не было кадастра в европейском смысле слова. Поэтому в этой главе в основном будет обсуждаться развитие и современное состояние систем правовой регистрации земли.

Основанием любой системы регистрации, регистрации прав на землю, несомненно, являются правовые кодексы, относящиеся к земле. Очевидно, что регистрации прав на землю должно предшествовать их определение. Английское земельное законодательство слишком сложно, чтобы мы могли его здесь обсуждать. Однако несколько основных фактов требуют обсуждения. В соответствии с английской правовой теорией только суверенный монарх имеет право собственности на землю. В глазах закона частное лицо может быть не более чем арендатором земли. По закону 1925 года права землевладения сокращены до двух: (а) полное владение (или фригольд) (a simple absolute) и (б) пользование на правах аренды (или лизгольд) (a term of years absolute). Аренда может быть определена как контракт, дающий эксклюзивное право на владение землей на определенный или регулируемый срок. Срок аренды не ограничивается юридически. Обычной является аренда на 999 лет, но преобладающее количество аренд заключается на гораздо более короткий срок. Особым типом аренды является аренда участка земли для застройки: арендатор берет в аренду пустующую землю, за которую платит земельную ренту, и принимает обязательство соорудить на участке здание в соответствии с определенной спецификацией. Обычно аренда участка земли для застройки заключается на срок 99 лет. Эти характеристики английского земельного законодательства оказали влияние на положение и практику землевладения и аренды во многих бывших доминионах и колониях.

Регистрация прав на землю как таковая с трудом получила признание в Англии. Права на землю обычно передавались между частными лицами. До совершения сделки необходимо было представить свидетельства последовательного ряда передач правового титула, подтверждающих, что у данного лица имеются «подлинные права собственности на землю», поэтому англичане редко решались покупать или продавать землю, не прибегая к помощи поверенных.

Делалось много попыток ввести процедуру регистрации для упрощения земельных сделок и обеспечения их безопасности. Но эти попытки так и не увенчались успехом. Однако в середине девятнадцатого века рекомендации о необходимости регистрировать правовые титулы привели к принятию Акта о регистрации земельных участков (Land Registry Act) 1862 года. В 1875 году последовало принятие Акта о передаче земельных участков (Land Transfer Act).

В определенном смысле эти Акты были очень современными и мало отличались от существующего ныне законодательства. Однако между актом 1862 и 1875 года имелась существенная разница в отношении понятия границ. В соответствии с Актом 1862 года регистрации должно было предшествовать точное определение границ, тогда как Акт 1875 года ввел понятие общих границ, распространенное в Англии до сих пор. Термин «общая граница» означает, что точная линия границы остается неопределенной, как например, «включает ли она изгородь, стену или канаву или проходит внутри ее или выше ее, или по ее внешней или внутренней стороне, или как далеко она проходит внутри или выше ее; либо включает или нет регистрируемый участок всю или любую часть прилегающей дороги или реки» (Правила регистрации земельных участков (Land Registration Rules), 1925 год, стр.278).

Однако ни Акту 1862 года, ни Акту 1875 года не удалось достигнуть своих целей. За 40 лет было зарегистрировано менее 1000 правовых титулов. Основной причиной недостаточной заинтересованности, несомненно, являлось то, что регистрация была добровольной, все расходы по ее проведению оплачивались владельцем, который мог не осознавать преимуществ регистрации, даже хотя ему и было известно, что она возможна. Правительство не проявляло заинтересованности в поощрении регистрации, а английских поверенных вряд ли можно было назвать восторженными сторонниками регистрации, что и неудивительно, поскольку большую часть их дохода составляли гонорары за оформление передачи прав собственности.

Новый Акт о передаче земельных участков 1897 года ввел возможность избирательной обязательной регистрации. В соответствии с этим актом регистрация прав собственности могла быть признана обязательной при продажах в назначенных районах по просьбе совета графства. К 1902 году такое решение было принято в отношении графства Лондон, но в остальной части Англии и Уэльса регистрация оставалась совершенно добровольной. Вопрос реформирования законодательных актов, регулирующих регистрацию, был очень сложным, так как был связан с очевидной потребностью в реформе земельного законодательства в целом.

В 1925 году был введен в действие пакет новых земельных законов. Одним из них был Акт о регистрации земельных участков (the Land Registration Act), закрепивший обязательный характер регистрации титулов в назначенных районах. Постепенно число этих районов увеличивалось, так что сейчас охвачена вся территория Англии. Тем не менее, регистрация остается спорадической, поскольку права собственности регистрируются только при продаже земли или ее сдаче в аренду на длительный срок. Поэтому пройдет долгое время, прежде чем будет зарегистрирована основная часть земельных участков. Можно привести три основные возражения против спорадической системы регистрации прав собственности:

· Создание завершенного реестра требует долгого времени.

· Высоки удельные затраты регистрации. Очевидно, что намного дешевле измерять и устанавливать границы всех объектов собственности в определенной области сразу, чем по отдельности.

· Только систематическая регистрация может обеспечить охват всех имеющихся в данной области участков и правовых титулов. Такой полный охват необходим для планирования, землеуправления, земельного налогообложения и т.д.

Эти возражения в определенной степени могут быть подняты и против английской системы, хотя последние два менее важны для Англии, чем для любой другой страны из-за наличия топографической карты и системы общих границ.

Государственное топографическое управление (в основном между 1853 и 1893 годами) создало топографическую карту всей Англии в масштабе 1:2500 для сельских районов и 1:1250 — для городских. На карте изображены изгороди, канавы, дороги и т.д., т.е. в большинстве случаев все естественные границы участков собственности. Карты постоянно обновляются. За исключением вновь созданных объектов собственности, чаще всего возможно определить проданную собственность прямо на карте. В соответствии с этим, Правила регистрации земельных участков 1925 года утверждают, что «топографическая карта должна служить основой для всех регистрируемых описаний земельных участков». Поскольку действует правило общих границ, топографическая карта в большинстве случаев удовлетворяет потребность в идентификации земельной собственности. Однако, описания, содержащиеся в частных актах сделок, часто бывают неточными или неопределенными. В таких случаях, а также на территориях новой застройки государственное топографическое управление в сотрудничестве с Бюро регистрации производит специальные съемки.

Широко обсуждается правило общих границ, особенно в отношении того следует ли распространять его на территории, в прошлом находившиеся под британским влиянием. В целом оно не распространилось за пределы Британии, так как условия в других местах отличаются от британских. Защитники системы общих границ в Англии могут сослаться на то, что хотя любой может в любое время организовать съемку и описание границ своего участка, оплатив все расходы, на самом деле только один человек из миллиона изъявляет желание сделать это (Ruoff 1968).

Если территория была назначена для регистрации правовых титулов, любой, кто покупает незарегистрированный участок земли в полную собственность или приобретает незарегистрированное право аренды на срок в 40 или более лет, должен в течение двух месяцев после совершения сделки обратиться в Регистрационное бюро для регистрации своего титула. Такое же правило обязательно для всех последующих сделок. При первой регистрации бывший владелец должен представить в бюро убедительные доказательства того, что он имеет законный титул и является таким образом подлинным владельцем. После регистрации собственности правительство гарантирует правильность титула, помещенного в реестр. В случае утраты права из-за подделки или ошибки в реестре, можно получить компенсацию из страхового фонда. Однако было подано очень мало исков, и общие выплаты из страхового фонда с того времени, как была введена гарантия составляет менее 100 000 фунтов стерлингов (Ruoff 1968). (на рисунках 5.1 и 5.2 соответственно показаны извлечение из английского земельного реестра и сертификат на право пользования землей)

Регистрация земельных участков в Австралии

Английская правовая теория и практика оказали большое влияние на страны Британского доминиона. Однако еще большее значение имел закон, введенный сэром Робертом Торренсом в Южной Австралии в 1858 году, впоследствии принятый и другими австралийскими штатами. Эта система регистрации, обычно ее так и называют: система Торренса, является реестром правового титула. Она применялась ко всем землям, отчужденным государством после принятия Акта о передаче земель (Transfer of Land Act), разработанного Торренсом. Ее основные принципы представлены ниже.

При первой регистрации на каждый участок земли оформляется два акта дарения, один из которых называется оригиналом, а другой дубликатом. Оригинал акта передачи королевской земли хранится в Бюро правовых титулов в регистрационной книге, доступ к которой открыт для всех, а дубликат выдается тому, кто получает землю. В акте дается описание земли в виде диаграммы, изображенной как в оригинале, так и в дубликате. Указывается также имя получателя земли, его профессия; цена, уплаченная за участок, ограничения, особые оговорки или условия; и, наконец, территория и ее описание. Для целей учета каждому титул размещается в определенный том с номером (Love 1968).

Если первоначальный получатель в последующем передает землю, имя нового владельца просто записывается на обратной стороне как оригинала, так и дубликата королевского акта со ссылкой на зарегистрированный номер акта передачи. Затем бюро правовых титулов заносит имя нового регистрируемого владельца в индексный указатель вместе с номерами тома и листа, в которых сделана запись. Если передается только часть собственности, бюро готовит эскизный план, показывающий границы и размеры передаваемого участка и зарегистрированный номер акта передачи. Этот план хранится вместе с актом передачи, а дополнительные записи делаются на обратной стороне акта.

Основной характеристикой системы Торренса таким образом является то, что земельный участок изображен на карте, прилагаемой к сертификату титула, и что в сертификате описывается как право собственности, так и земельный участок, с соответствующей ссылкой на сервитуты, обременения и другие

clip_image002

Рис. 5.1 Извлечение из английского реестра в сертификате на право владения землей
УМЕНЬШЕННАЯ КОПИЯ ПЛАНА В ЗЕМЕЛЬНОМ СЕРТИФИКАТЕ

БЮРО ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИИ

НАЦИОНАЛЬНАЯ СЕТКА ПЛАН SF 6205 СЕКЦИЯ С

(БЛЕНКШИР) Масштаб 1/1250

clip_image004

ОКРУГ БЛОКСМОРбственность № 00002

(Жирной линией здесь представлена красная линия на плане сертификата)

Рис. 5.2 План в английском сертификате на право владения землей

условия (см. Рис. 5.3). На все сделки необходимо подать заявку, они изучаются и регистрируются бюро правовых титулов. Это обязательное требование является важной чертой системы Торренса, поскольку таким образом государство может дать гарантию новых прав собственности. Гарантии подкрепляются страховым фондом, который тем не менее использовался крайне редко.

Английская система и система Торренса имеют много общего. Однако, наблюдаются и некоторые различия (см. Simpson 1976, стр. 78):

  • Реестр Торренса состоит из актов первичного дарования или раздела государственной земли; в английской же системе регистрируются продажи после тщательного изучения и перед первой регистрацией собственности.
  • В реестр Торренса не включается государственная земля, тогда как в Англии с точки зрения регистрации не делается различия между государственной и частной землей.
  • В Англии применяется принцип «общей границы»; в системе Торренса вся регистрируемая земля подвергается съемке и на сертификате правового титула чертится план, на котором обозначены основные указатели границ.
  • Английская система ведет учет только текущих прав собственности и границ собственности, поэтому реестр является, по сути, индексно-карточной системой, тогда как в системе Торренса сохраняются все записи со времени первой регистрации.

Система Торренса не включает земли, переданные до ее юридического введения. Для таких участков регистрация является добровольной. Поэтому в австралийских штатах бок о бок существуют две системы. Большинство сделок совершается в рамках системы Торренса, но некоторые производятся без регистрации. в форме частной передачи прав собственности, когда юристы обеих сторон составляют необходимые документы и оформляют сделку. Предпринимались попытки произвести регистрацию прав собственности на всю землю. В 1924 году в Новой Зеландии был принят закон, по которому за 20 лет все незарегистрированные правовые титулы были включены в реестр. Подобные

законы были позднее приняты в некоторых австралийских штатах. Требуя систематической регистрации, включающей необходимые исследования правового титула и составление карт, Австралия уверенно идет к созданию полной системы земельной регистрации.

Завершение этой системы, несомненно, облегчит использование регистрации как средства создания земельной информационной системы, основанной на зарегистрированных земельных участках. Сама по себе система Торренса не производит кадастровые карты больших площадей, только карты отдельных объектов собственности. Однако в 70-е годы в Австралии акценты были смещены на создание кадастровых карт, причем все землемерные съемки интегрировались в общую управляющую сетку, а планы должны были охватывать не только индивидуальные земельные участки, но также и целые

clip_image006

Рис. 5.3. Южная Австралия, сертификат правового титула (первая страница).

области. В 80-е годы началось создание цифровых кадастровых баз данных (Williamson 1986).

Регистрация земель в других англо-говорящих странах

Система Торренса как в теоретическом, так и в практическом смысле оказала большое влияние и за пределами Австралии и Новой Зеландии, особенно в англо-саксонских странах и странах, ранее находившихся под британским владычеством. Бывшие британские колонии в Восточной Африке ввели системы регистрации правовых титулов, основанные на системе Торренса. Как правило, они применяются только в небольшой части страны. Только в Кении регистрация правовых титулов постепенно распространяется по всей стране (Lawrance Mission 1966).

Кения представляет собой очень интересный пример развивающейся страны, в которой в широком масштабе реализуется регистрация правовых титулов. В период между двумя мировыми войнами рост численности населения привел к более интенсивному возделыванию земель и увеличению количества земель в частной собственности. Традиционная племенная власть была ослаблена, и земля все чаще стала подвергаться разделу и фрагментации. Частично вследствие восстания Мау Мау против британского господства правительство решило улучшить земельные угодья посредством консолидации и в то же время через регистрацию закрепить права каждого владельца на его землю.

Этот процесс был обязательным для назначенных территорий страны и начался в Центральной провинции. После того как какая-либо территория, обычно округ, объявлялась территорией легализации прав, назначался чиновник, деливший ее на секции. После этого он устанавливал период, в течение которого все лица, претендующие на права на земельную собственность, могли подать иски, хотя принимались и иски, поданные позже. Для каждой секции назначался комитет из жителей, основной задачей которого было консультировать чиновника. Для этой работы землеустроительный департамент, используя увеличенные аэрофотоснимки, подготовил топографическую карту масштаба 1:2500.

В районах консолидации земель съемка участков производилась не землеустроительными властями, а специальными бригадами землемеров. Рассчитывалась и записывалась за каждым владельцем приблизительная площадь каждого участка земли. Комитет вместе с чиновником по легализации прав улаживал споры и принимал решения о том, сколько и какой земли было необходимо для местных общественных нужд. После выделения земли для общественных нужд комитет распределял землю новую между всеми собственниками, обычно один участок с правильными границами, эквивалентный по площади всем прежним разбросанным участкам. Затем в полях обозначались новые границы обычно с помощью изгородей и т.п.

После того как большинство фрагментированных участков в центральной части Кении были укрупнены, внимание было перенесено на упорядочение тех земель, которые не подлежали укрупнению. В качестве базовых карт продолжали использоваться увеличенные аэрофотоснимки. Границы собственности, если они существуют, видны на увеличенных фотографиях, невидимые границы определяются с помощью привязки к распознаваемым деталям. Демаркация на местности с помощью межевых знаков обычно не использовалось, но могла требоваться посадка живых изгородей и т.д. Затем землеустроительная служба Кении готовила регистрационную карту путем отслеживания границ на отдешифрованных фотоснимках. Поначалу этот метод рекомендовался только для равнинных областей, но его стали использовать и для холмистой местности из-за высокой стоимости других методов. В соответствии с Актом о регистрируемых землях (Registered Land Act) на регистрационной карте должны быть указаны только приблизительные границы и приблизительное местоположение отдельных земельных участков.

После проведения полевых работ служащий готовит протокол о легализации прав. Закон защищает легализацию не только индивидуальных прав собственности, но и групповой собственности, поэтому легализация не обязательно ведет к созданию более благоприятных условий для частной собственности. В принципе протокол легализации содержит не только права собственности, но и другие права отдельных лиц или групп, которые хотя и не являются эквивалентными правам собственности, тем не менее признаются правами либо в праве, основанном на обычае, либо в статутном праве страны (аренда, обременения, вдовьи права и т.д.). После того как комитет уладит все спорные вопросы, и протокол принимает завершенный вид, он выставляется для всеобщего доступа в каком-либо удобном месте на срок в 60 дней. В течение этого срока любое лицо может выдвинуть против него возражения. На решения комитета может быть подана апелляция в министерство. Затем карта и протокол отсылаются в бюро регистрации.

Земельный реестр содержит вкладные листы для каждого участка земли и для каждой аренды на срок свыше двух лет. Каждый реестр разделен на три секции:

· Секция объекта собственности, содержащая краткое описание земельного участка со сведениями о преимущественном праве и ссылкой на карту регистрации.

· Секция собственников, содержащая имя и адрес владельца и сведения о любом запрете, ручательстве или ограничении, влияющем на право распоряжения собственностью.

· Секция обременений, содержащая запись о всех обременениях и всех правах на участок со стороны третьих лиц и других объектов собственности.

Целью регистрации является гарантия абсолютного и неоспоримого правового титула владельца на данный участок земли, которое ограничивается только условиями аренды и другими интересами, имеющими верховную силу, внесенными в реестр.

После того как реестр создан, особую важность приобретает его поддержание в таком виде, чтобы он отражал текущую ситуацию. Поэтому в Кении все сделки, договора аренды на срок более двух лет, обременения и сервитуты должны быть оформлены документально на простых стандартных формах, которые представляются в регистрационное бюро. Если документ был незарегистрирован, то он считается недействительным в пользу более позднего, но зарегистрированного документа. Часть земельного участка не может быть передана в другую собственность, если владелец не произвел предварительное межевание участка. С этой целью районный землеустроитель размечает новые границы, готовит карту раздела и затем наносит новые границы на регистрационную карту, хранящуюся в регистрационном бюро. Регистрация подвергается контролю. В соответствии с Актом о земельном контроле (Land Control Act) любая сделка, осуществляемая в районе, подлежащем земельному контролю, и затрагивающая сельскохозяйственные земли (продажа, аренда, заклад, раздел и т.д.) является недействительной до одобрения Совета по земельному контролю.

Кенийская система очень интересна, т.к. она включает ряд мер по укрупнению земель, легализации, регистрации и земельному контролю, применяемых в широком масштабе и поддерживаемых местными комитетами. За короткое время применение этих мер полностью изменило систему землепользования и землевладения в стране. Кенийский Акт о регистрируемых землях и Правила перепечатаны Симпсоном в 1976 году.

Систематическая регистрация правовых титулов на землю была также введена в других бывших британских колониях, например Малайзии и Брунее. Их законы и системы схожи с кенийскими, но в этих странах в большей степени, чем в Кении было возможно использовать старые регистрационные системы. В некоторых областях в новых системах регистрации правовых титулов использовались старые карты. В настоящее время проводятся исследования, направленные на введение автоматизации.

В Индии во многих штатах созданы кадастры для целей налогообложения, что не совсем типично для англо-говорящих стран. Кадастровые съемки производятся систематически, район за районом, с использованием деревни в качестве единицы съемки. Ниже описывается обычный порядок действий.

Деревня делится на поля съемки размером от 5 до 10 акров. Точки соединения полей обозначаются камнями и используются как теодолитные ходы. Затем владельцам предлагается предъявить заявки на отвод участков. Поля измеряются путем связывания и ортогонального перемещения. Для каждого поля изготавливается отдельный план. На каждом поле производится съемка границ внутренних участков. На карте деревни (масштабом 1:4000 и 1:5000) показаны только поля съемки, а не отдельные участки. После того как карта изготовлена, полям присваиваются номера, а участкам подномера. Производится оценка земли и определяется размер налогов. Эти документы хранятся в бюро налогов и сборов. Имеется также регистрационный орган для регистрации сделок.

Межевания осуществляются разными способами в разных штатах. В Западной Бенгалии, например, не имеется административного органа для ведения записей, и съемка новых межеваний производится только во время проведения общих кадастровых съемок, которые обычно осуществляются с интервалом около 30 лет. В других штатах, таких как Андра Прадеш и Тамил Наду, созданы особые административные учреждения, производящие съемку межеваний и ведущие реестры с учетом всех изменений. Ведение учета представляет собой трудную проблему. К тому же присутствует мнение, что необходим скорее реестр правовых титулов, а не реестр документов.

Система Торренса оказала также большое влияние на западную Канаду. В Британской Колумбии, Альберте, Манитобе, Саскатчеване и на Северо-Западных территориях действуют системы регистрации правовых титулов, основанные на схожих принципах. Однако, в Британской Колумбии и Манитобе наряду с системой регистрации правовых титулов все еще существует система регистрации документов. В восточных провинциях преобладает система регистрации документов, но проблема находится в стадии обсуждения. Комиссия по законодательной реформе в Онтарио (1971) рекомендовала ввести систему регистрации правовых титулов: «Регистрация правовых титулов обладает рядом преимуществ по сравнению с регистрацией документов практически по каждому аспекту, по которому можно провести сравнение. Система регистрации правовых титулов на землю является системой, которую легче адаптировать к потребностям будущего, особенно если рассматривать ее как основной компонент интегрированной земельной информационной системы.»

В приморских провинциях Восточной Канады в 1970-е годы начался долгосрочный проект по созданию земельной информационной системы. На первой стадии было запланировано создание и обслуживание системы контроля и управления второго порядка; на следующей стадии предусматривалось создание и обслуживание базовых карт и крупномасштабных карт собственности для потребностей управления ресурсами, городского развития и идентификации участков. К настоящему времени эта работа практически завершена. Третья стадия, которая сейчас все еще проходит испытания, будет заключаться в преобразовании существующей системы в компьютеризованную систему регистрации правовых титулов (Simpson 1984). Более подробное описание дается в Приложении.

Обновлено: 26.03.2019 — 02:10

Добавить комментарий

Образовательный сайт © 2019